在剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)中，今年政府工作報(bào)告明確，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度是未來我國(guó)住房制度改革的目標(biāo)。這意味著以往開發(fā)商單純依靠買地建房銷售的盈利模式將有所改變。如何在新時(shí)代背景下，找到地產(chǎn)行業(yè)變革的新方向？未來考量城市價(jià)值的方向標(biāo)又在哪里？近日，在一場(chǎng)題為“新形勢(shì)下資產(chǎn)配置與房地產(chǎn)發(fā)展的新路徑”2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇佛山峰會(huì)上，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉共同就這一系列問題進(jìn)行了探討。

　　新需求：房企應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)，高質(zhì)量發(fā)展

　　“如何實(shí)現(xiàn)美好生活？在住的方面，不僅僅是有得住，還要住得舒適，滿足不同客戶群的需求，這就需要行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！鳖櫾撇偨Y(jié)了五個(gè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向。一是產(chǎn)品高質(zhì)量發(fā)展，二是產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、更規(guī)范化發(fā)展，三是高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)，四是載體高質(zhì)量打造，五是企業(yè)高質(zhì)量成長(zhǎng)。

　　針對(duì)載體高質(zhì)量打造和企業(yè)高質(zhì)量成長(zhǎng)，顧云昌作了特別解釋。他認(rèn)為，美好生活的概念很廣，各個(gè)人生階段有所不同，養(yǎng)老的、健康的、體育的、文化的、旅游的，“怎么發(fā)展？這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開載體，載體就是房地產(chǎn)。”顧云昌舉例表示，中國(guó)老年人比重逐年上升，但養(yǎng)老問題現(xiàn)階段還沒找到非常好的模式。“是否可以利用城里的空置房、商業(yè)地產(chǎn)來發(fā)展養(yǎng)老？還有旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，都是日益增長(zhǎng)的精神需求”。

　　如今全國(guó)已經(jīng)有三家房企銷售額達(dá)到5000億元以上，全國(guó)一年的房地產(chǎn)銷售額達(dá)13萬(wàn)億元。顧云昌認(rèn)為，未來房企絕不單純是將蛋糕做大，更重要的是質(zhì)量提升。“精準(zhǔn)扶貧、防范重大風(fēng)險(xiǎn)以及污染防治是黨的十九大和全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中都提到的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。精準(zhǔn)扶貧，讓老百姓住有所居；　防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)去杠桿；污染和大量蓋房子有關(guān)，如何發(fā)展綠色地產(chǎn)？”顧云昌結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的幾個(gè)新形勢(shì)分析表示，認(rèn)清這幾大形勢(shì)，才能更明白未來房地產(chǎn)市場(chǎng)該如何高質(zhì)量發(fā)展。

　　新路徑：關(guān)注集體用地，發(fā)展“兩裝市場(chǎng)”

　　在新需求和新形勢(shì)面前，房企該如何轉(zhuǎn)型發(fā)展？顧云昌總結(jié)了十大方面。其中在產(chǎn)品打造上提出了“五化”的想法。包括差異化、精細(xì)化、綠色化以及智能化和服務(wù)化?！安煌匿N售對(duì)象應(yīng)該采取不同的設(shè)計(jì)、規(guī)劃；產(chǎn)品的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化程度要提高；節(jié)能環(huán)保和智能化是未來的大方向?！痹诜?wù)化方面，顧云昌特別提到了社區(qū)鄰里關(guān)系提升：“現(xiàn)在我們的社區(qū)人與人之間都比較冷漠，但我接觸過一個(gè)項(xiàng)目，物管在社區(qū)里建了37個(gè)微信群，跳舞的、下棋的，小區(qū)天天搞活動(dòng)，有溫度。美好生活的社區(qū)就應(yīng)該是這樣，而這也是物業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要方面，通過管理創(chuàng)新來提高品質(zhì)創(chuàng)新，增長(zhǎng)利潤(rùn)?！?

　　同時(shí)顧云昌認(rèn)為，關(guān)注集體建設(shè)用地入市、創(chuàng)新融資模式、參與城市舊改和老舊小區(qū)改造、發(fā)展租賃市場(chǎng)、開辟“兩裝”市場(chǎng)、加緊產(chǎn)業(yè)鏈都是未來房企可以發(fā)展的新方向?！爸袊?guó)的城市更新已經(jīng)到了新階段，有許多老舊小區(qū)需要改造，例如加裝電梯等。還可以利用集體用地發(fā)展共享農(nóng)莊、田園綜合體、特色小鎮(zhèn)，讓農(nóng)民既有收益，又能豐富產(chǎn)品類型”。

　　“兩裝市場(chǎng)”指的是裝配式建筑和精裝房。顧云昌表示，未來房地產(chǎn)要為綠色發(fā)展做新貢獻(xiàn)，既能提升產(chǎn)品品質(zhì)，又綠色環(huán)保?！岸椰F(xiàn)在房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)越來越多，鏈接在一起共同打造好的品質(zhì)和服務(wù)。這也是房企可以思考的方向”。

　　新價(jià)值：區(qū)域發(fā)展要從城市轉(zhuǎn)向城市群

　　住房制度發(fā)生改變，房企紛紛轉(zhuǎn)型，那么我們?cè)谥脴I(yè)的時(shí)候該如何用新思維去看待城市價(jià)值？世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉分享了他的思考。黎振偉認(rèn)為，未來判斷區(qū)域價(jià)值，不能單看一個(gè)城市，而是要看城市群。

　　“未來中國(guó)的發(fā)展一定是以城市群發(fā)展的。珠三角在城市群里面是非常重要的位置，在9大城市群里面，珠三角的土地面積總量排第二，GDP排第三，人均GDP排第一?！薄巴瑫r(shí)粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃對(duì)珠三角未來發(fā)展是至關(guān)重要的。灣區(qū)可以給大家?guī)硎裁茨兀窟^去是各自發(fā)展，大家競(jìng)爭(zhēng)。而大灣區(qū)的發(fā)展是城市整合，佛山有很多新的地位，如今又注入新的動(dòng)力，所以我很看好這個(gè)城市未來的發(fā)展?！崩枵駛フJ(rèn)為，大灣區(qū)的發(fā)展一個(gè)重要指標(biāo)是交通，哪個(gè)城市做得好，就更容易留住人，自然城市價(jià)值更大。

　　同時(shí)黎振偉表示，未來判斷城市價(jià)值的載體將不止是住宅，租售比是考量一個(gè)物業(yè)價(jià)值的重要指標(biāo)，從這點(diǎn)上來看，公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)是衡量物業(yè)價(jià)值最好的指標(biāo)，例如核心地段、優(yōu)質(zhì)物管、持續(xù)運(yùn)營(yíng)、有品牌、業(yè)態(tài)完整的商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)值一定是不可小覷的。